住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌：中国房地产整体上没有供过于求 一二线城市房价有回升迹象

房地产短期处于下行阶段

　　近日，鹤岗房子卖出“白菜价”的新闻刷爆网络，而商品房单价过万的地方早已比比皆是，两相对比，让大家对房地产市场扑朔迷离的现状唏嘘不已。

　　该如何看待房地产市场？在顾云昌看来，要从发展潜能、发展周期、发展差异三方面来看。

　　从发展潜能来看，顾云昌把房地产市场分为住宅地产和产业地产。在住宅地产方面，未来城镇化进程当中对房地产的需求增长很大，农村人口进城和城市流动人口都有买房的需求，需改造的旧房比例也不低，因此房地产还有很大的增长空间。而产业地产则包括写字楼、产业园区以及新兴的养老、康养旅游文化等，这部分也有很大的需求。“我对中国房地产的发展前景充满信心，整体上没有供过于求，全国每个家庭平均拥有1.07套住房，这属于正常的状态。”

　　“房地产周期非常明显，从中周期来说，我们已经从黄金时代进入白银时代，进入供求平等阶段；从短周期来说，现在正处在周期的下行阶段。”顾云昌说。

　　发展差异就是指城市间的差异。一、二、三、四线城市高点低点并不一样，顾云昌把房价的波动看作一条巨龙在舞动，一、二线城市代表龙头，三、四线城市则代表龙尾。“龙头昂起时尾巴还没动，龙头下探的时候尾巴开始翘起来了。现在龙头到了底部，有往上昂起的迹象。目前一、二线城市二手房交易量明显提升，房价有往上走的可能。”他说，但是三、四线城市目前是到了顶点还没下来。具体城市的房价不好把握，从整体来看，房地产市场处在一、二线城市做底，有回暖迹象，三、四线城市还在往外走的态势。

房价大起大落可能性不大

　　目前这一轮的情况是怎么发生的？顾云昌从调控、城市群、新动能三个角度进行了阐释。

　　“这一轮情况和调控有关系，更和房地产周期有关系。”顾云昌说，调控发挥了作用，但不调控同样会有这个周期。这几年都在逆周期调控，这一轮周期时间比较长与各地抢人才有关。政策面表示推动1亿非户籍人口在城市落户，所以3月份的数据跟这样的信号有关系。

　　顾云昌说，住建部讲到“稳地价稳房价稳预期”，这个“稳”和中央的“稳”是一致的，以前是房价不要涨的太快，这一轮是不要降的太多，房价大起大落的可能性不大。

　　从城市群概念来看，国家提倡以中心城市来引领城市群发展，改变了过去发展小城镇的概念，这会对房地产的布局产生影响，人们买房的积极性也会发生变化，无论是自住还是投资。

　　另外，从新动能角度看，顾云昌说：“我把中国住宅产业比作一条巨龙，20年前已经开始腾飞了。房地产是名副其实的实体经济，是总装工厂，所有的（产业）都可以放在房地产里面去，而人和居住连在一起，安居是人们的需求，人们对美好生活的需求是我们经济发展的动力。”

　　在这样的背景下，他认为，房地产发展是必然的。现在到了发展新动能的阶段，房地产的新动能在哪里？那就是产业地产。

　　他进一步阐释，产业地产包括为生产服务的产业园区、工厂、写字楼等，也包括为生活服务的商业地产、旅游地产、养老地产等。“所以我们在投资的时候也应该更多从服务角度来发展房地产，使房地产更加全面地体现它的功能。”顾云昌说。